به گزارش وبسایت ساختمان نیوز به نقل از مهر، حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه املاک، اعلام کرد که نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن باعث ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها شده است. او وضعیت این بازار را بحرانی توصیف کرد و گفت یکی از اصلی‌ترین بحران‌ها در حوزه تولید مسکن رخ داده است.

وی با اشاره به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، از افت ساخت‌وساز و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی خبر داد. به گفته او، گزارش‌های مسئولان فروش مصالح ساختمانی نیز کاهش فروش اقلام پایه‌ای مانند آهن، میلگرد و سیمان را تأیید می‌کند. این کارشناس بازار مسکن معتقد است این وضعیت می‌تواند تعادل عرضه و تقاضا را مختل کرده و فشار بر نیاز انباشته بازار را افزایش دهد. یکی از دلایل کاهش ساخت‌وساز، ورود افراد غیرمتخصص به این حوزه است که به‌صورت آماتور و بدون تجربه کافی فعالیت می‌کنند.

حباب قیمتی نتیجه نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن است

عقبایی توضیح داد که افراد غیرمتخصص با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساخت‌وساز شده‌اند و این نگاه باعث افت کیفیت و کاهش تولید واقعی مسکن در کشور شده است.

وام‌های بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد

رئیس پیشین اتحادیه املاک به نرخ بالای سود بانکی اشاره کرد و گفت: «در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها بسیار بالاست و نرخ‌های ۱۸ تا ۲۵ درصدی برای وام‌ها، تأثیری در جذب متقاضی ندارد.» این موضوع سبب شده است فعالان حوزه تولید مسکن ترجیح دهند سرمایه خود را با سود ۲۰ درصدی در بانک نگه دارند، زیرا برای توجیه اقتصادی پروژه‌های ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته باشند.

وی افزود که سازمان نظام مهندسی، انبوه‌سازان و دولت همواره بر عدم ورود افراد غیرمتخصص به حوزه ساخت‌وساز تأکید دارند. با این حال، برخی گروه‌ها بدون تخصص لازم، با سرمایه‌های خود وارد این بخش شده و تنها به دنبال سودهای کلان هستند که این رفتار نوعی سوداگری در بازار ایجاد می‌کند.

۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگری‌اند نه تولید واقعی

عقبایی اظهار داشت که حجم معاملات نامتعارف تا سال ۱۴۰۲ قابل توجه بود، اما پس از آن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، این روند نزولی شد. نگاه سرمایه‌داری که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را تشکیل می‌داد، پس از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافت. در نتیجه، سرمایه‌گذاران دیگر وارد بازار مسکن نمی‌شوند و انبوه‌سازان سوداگر نیز به دلیل نبود بازار فروش، تولید خود را کاهش داده‌اند.

کمبود سه‌برابری در تولید مسکن

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد که هدف، جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست، بلکه کشور به این سرمایه‌ها نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت می‌شود که نشان‌دهنده نیاز به حداقل ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی جدید فقط برای زوج‌های جوان است. با این حال، گزارش‌ها نشان می‌دهد که تولید مسکن و صدور پروانه‌های ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال می‌رسد، که حتی یک‌سوم نیاز واقعی کشور را تأمین نمی‌کند.

وی معتقد است دولت نباید مستقیماً در تولید مسکن دخالت کند، بلکه وظیفه آن نظارت، ارائه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن و جلوگیری از سوداگری است.

بازار مسکن بیمار است و با یک نسخه ساده درمان نمی‌شود

عقبایی تأکید کرد که سرمایه‌گذاری‌ها باید صرف تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی جامعه، به‌ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف شود، نه پروژه‌های لوکس. او وضعیت بازار مسکن را به یک بیمار تشبیه کرد که مشکلات متعددی دارد و با یک راه‌حل ساده درمان نمی‌شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت‌وساز، عدم ورود سرمایه‌های کارآمد، کاهش قدرت خرید و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهک‌های ضعیف و متوسط است که پیامدهای اجتماعی مانند تأخیر در سن ازدواج را نیز به دنبال دارد.

مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران می‌خرند

وی افزود برای اصلاح بازار، علاوه بر تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن تزریق شود. او همچنین تأکید کرد که تسهیلات بانکی باید واقعی و مؤثر باشند. به عنوان مثال، در تهران با متوسط قیمت هر متر بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وام‌های ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومانی تنها برای خرید حداکثر ۹ متر آپارتمان کافی است و تأثیری بر قدرت خرید ندارد. در حالی که در دهه ۸۰، وام‌ها با مبالغ کمتر می‌توانستند یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهند.

عقبایی مشکل اصلی را مدیریت دانست و گفت: «در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد را پوشش می‌دهد و بازپرداخت آن بیش از ۳۰ سال است، اما در ایران تسهیلات محدود و با بازپرداخت کوتاه‌مدت است.»

بانک‌ها به دنبال سود خود هستند نه خانه‌دار کردن مردم

او با انتقاد از عملکرد بانک‌ها گفت: «بانک‌ها برای خرید خودرو یا کالا وام می‌دهند، اما برای خرید مسکن شرایط سخت‌تری دارند، زیرا وام‌های دیگر بازپرداخت کوتاه‌تر و سود بیشتری دارند. بانک‌ها به دنبال منافع خود هستند، نه خانه‌دار کردن مردم.»

کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پس‌انداز کند تا خانه بخرد

این کارشناس بازار مسکن با ارائه یک محاسبه، فاصله زیاد بین درآمد و قیمت مسکن را نشان داد. یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران با قیمت تقریبی ۵ میلیارد تومان، برای یک کارمند با حقوق ماهانه ۳۰ میلیون تومان، نیازمند ۱۴ تا ۱۵ سال پس‌انداز کامل حقوق، بدون هیچ هزینه‌ای و با فرض ثبات قیمت‌ها است. این موضوع نشان می‌دهد خانه‌دار شدن برای بسیاری به یک رؤیا تبدیل شده است.

شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بی‌سابقه است

به گفته عقبایی، از سال ۱۴۰۰ به بعد، حجم معاملات سرمایه‌ای بسیار بیشتر از معاملات مصرفی شده و خریدهای مصرفی اکنون کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را تشکیل می‌دهند. او کاهش سرمایه‌گذاری را اتفاقی مثبت دانست، زیرا از ورود سرمایه‌های سوداگرانه که باعث شکاف طبقاتی می‌شوند، جلوگیری می‌کند. وی تأکید کرد که افزایش قیمت مسکن باید بر اساس مؤلفه‌های واقعی ساخت مانند مصالح، دستمزد و انشعابات ارزیابی شود.

سود بیش از ۳۰ درصدی در ساخت‌وساز، حباب قیمتی ایجاد می‌کند

عقبایی معتقد است سود منطقی برای سازنده باید بین ۲۰ تا ۳۰ درصد باشد و سودهای بالاتر از این رقم، به معنای وجود حباب قیمتی در بازار است. با توجه به نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصدی، تخلیه حباب زمانی اتفاق می‌افتد که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد.

محاسبه نادرست سهم زمین، یکی از دلایل جهش کاذب قیمت مسکن است

به گفته این کارشناس، هزینه متوسط ساخت هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است. او تأکید کرد که سهم زمین باید به‌صورت واقعی محاسبه شود؛ برای مثال، در یک ساختمان ۱۰ واحدی که روی زمین ۳۰۰ متری ساخته شده، سهم هر واحد ۳۰ متر از زمین است، نه ۳۰۰ متر. قیمت‌های فعلی بازار بسیار بالاتر از این محاسبه واقعی است که نشان‌دهنده عدم تخلیه حباب است.

نگاه سوداگرانه اجازه تخلیه حباب قیمتی را نمی‌دهد

وی عامل اصلی تورم را نگاه سرمایه‌ای دانست و گفت سودجویان به سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی قانع نیستند و همین موضوع بازار را از تعادل خارج می‌کند. هرچند تحریم‌ها تأثیر مستقیمی بر مسکن ندارند، اما فضای روانی ناشی از تحولات بازارهای ارز و طلا بر این بازار اثرگذار است.

حجم معاملات به پایین‌ترین سطح ۱۰ سال اخیر رسید

عقبایی تصریح کرد که در شرایط کنونی، قدرت فروشندگان چندین برابر خریداران است و قیمت‌های اعلامی با قیمت‌های واقعی معامله تفاوت زیادی دارد. در واقع، قیمت مسکن را امروز خریدار تعیین می‌کند، نه فروشنده. به گفته او، روند قیمت مسکن نزولی است و حجم معاملات به پایین‌ترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.

دولت باید با واگذاری زمین، هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت رکودی بازار، گفت تا پایان سال جاری ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد و هرگونه رشد غیرمنطقی، رکود را تشدید خواهد کرد. او تأکید کرد که واقعیت بازار باید شفاف بیان شود و دولت باید با حمایت از انبوه‌سازان و واگذاری زمین، هزینه تمام‌شده را کاهش دهد تا بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شود.

در پایان، عقبایی مجدداً تأکید کرد که با سود بانکی حدود ۲۰ درصد، سود تولید مسکن باید حدود ۳۰ درصد باشد و ارقام بالاتر از این مقدار، نشان‌دهنده وجود حباب در بازار است که باید تخلیه شود تا بازار به تعادل برسد.

منبع: مهر