به گزارش ساختمان نیوز به نقل از مهر، بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر شاهد رشد بی‌سابقه قیمت‌ها بوده است. این افزایش قیمت، توان خرید خانوارها، به ویژه در دهک‌های کم‌درآمد، را به شدت کاهش داده است. در این شرایط، رواج پیدا کردن روش‌های نوینی مانند فروش متری مسکن، توجهات را به خود جلب کرده است. این روش، که برای افرادی با توان مالی محدود جذاب به نظر می‌رسد، در عین حال با ریسک‌های قابل توجهی همراه است.

فروش متری مسکن، که به عنوان راهکاری برای خانه‌دار شدن تدریجی مطرح می‌شود، به دلیل فقدان سازوکار قانونی شفاف و نظارت دقیق، به گزینه‌ای پرخطر برای سرمایه‌گذاران خرد تبدیل شده است. طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه ۱۴۰۲، به ۳۷.۷ درصد و تورم ماهانه اجاره‌بها به ۲.۴ درصد رسیده است. این ارقام نشان‌دهنده ادامه روند صعودی قیمت‌ها و افزایش فشار بر روی متقاضیان مسکن است.

با وجود اینکه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال گذشته گزارش رسمی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما گزارش‌های میدانی حاکی از افزایش نرخ خرید و اجاره بها در این بازار است. داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، نیز افزایش قیمت‌ها و ادامه رکود تورمی در بازار مسکن را تأیید می‌کند. در این شرایط، بسیاری از مستأجران و متقاضیان مسکن که توانایی خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش‌هایی مانند خرید متری مسکن روی می‌آورند.

با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی نسبت به این روش هشدار می‌دهند. آن‌ها معتقدند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی قوی، نه تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه می‌تواند زمینه ساز بروز کلاهبرداری‌ها و سردرگمی‌های حقوقی جدید شود. ایده فروش متری مسکن، نخستین بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس مطرح شد. هدف از این طرح، جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تسهیل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به ویژه برای اقشار کم‌درآمد عنوان شده بود. اما با وجود جذابیت ظاهری، این طرح به دلیل موانع مختلف، تاکنون به صورت محدود اجرا شده است.

یکی از چالش‌های اساسی، کمبود نظارت بر پیش‌فروش‌های مسکن است. حتی اگر این پیش‌فروش‌ها مطابق با قوانین انجام شود، فقدان نظارت کافی، ریسک‌های زیادی را برای سرمایه‌های خرد به همراه دارد. به‌ویژه اگر قراردادها به طور صحیح ثبت نشوند یا از نظر قانونی ایراداتی داشته باشند. علاوه بر این، فعالیت برخی پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک فاقد مجوز در این زمینه، باعث کاهش بیشتر نظارت‌ها و افزایش ریسک برای مردم می‌شود. بنابراین، فرهنگ‌سازی و تدوین ضوابط دقیق، برای موفقیت این طرح ضروری به نظر می‌رسد.

رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگو با مهر، بر ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن تاکید کرده است. وی فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط را از ظرفیت‌های مهم برای تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز می‌داند. وی به طرح سال گذشته انتشار اوراق در بخش مسکن اشاره می‌کند که به دلیل عدم اجرایی شدن، نتوانست به عنوان یک ابزار تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد. به گفته وی، اجرای این طرح نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده است.

قربان‌نژاد در ادامه، به تجارب برخی کشورها در استفاده از ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک اشاره می‌کند. این کوین‌ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند و به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می‌دهند و امکان گردش سرمایه را افزایش می‌دهند. وی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران را کاهش پتانسیل نقدشوندگی می‌داند. عدم دسترسی سازندگان به منابع مالی سریع و شفاف، آن‌ها را ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌کند که می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی مواجه سازد. به اعتقاد وی، راه‌اندازی صحیح سازوکارهای نوین مالی می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن، راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن را ظرفیت بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد می‌داند. به گفته وی، حتی مبالغ کوچک و سرمایه‌های پراکنده مردم می‌تواند در این روش مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود. شکل‌گیری ظرفیت فروش متری در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد. بنابراین، موفقیت این مدل نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، شفافیت، و نظارت قوی از سوی نهادهای مربوطه است. در غیاب این موارد، روند رو به رشد فروش متری مسکن می‌تواند به افزایش ریسک برای سرمایه‌گذاران خرد و مشکلات عدیده دیگری برای بازار مسکن منجر شود. ساختمان نیوز به اهمیت پیگیری و شفاف‌سازی بیشتر در این زمینه تاکید می‌کند.

منبع: مهر