به گزارش ساختمان نیوز به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی با ساختمان نیوز به تشریح چالش‌های پیش روی بازار مسکن و ارائه راهکارهای عملی برای مهار تورم و افزایش عرضه پرداخت. وی کنترل نوسانات نرخ ارز و پیش‌بینی‌پذیری بازار را از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های مهار تورم مسکن دانست و اظهار داشت: «اگر فعالان صنعت ساختمان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را در یک بازه قابل پیش‌بینی ارزیابی کنند، ریسک تولید کاهش یافته و سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.» این امر به ثبات در بازار و کاهش قیمت تمام‌شده مسکن کمک شایانی خواهد کرد.

قربان‌نژاد با اشاره به بحران مسکن، تأثیر ساخت‌وساز واحدهای کوچک‌متراژ را مورد بررسی قرار داد. وی استانداردسازی واحدهای مسکونی را ضروری خواند و تصریح کرد که کوچک‌سازی صرفاً کاهش متراژ نیست، بلکه باید با نیاز واقعی بازار هماهنگ باشد. به گفته وی، روند ساخت‌وساز در سال‌های گذشته دچار انحراف شده و عرضه مسکن با تقاضای واقعی همخوانی ندارد. در حالی که نیاز اصلی بازار به واحدهای میان‌متراژ (۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع) است، ساخت‌وسازها عمدتاً به سمت واحدهای بزرگ‌تر (۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع) سوق یافته‌اند که بیشتر پاسخگوی تقاضای سرمایه‌ای بوده و نه تقاضای مصرفی. وی معتقد است که تغییر جهت به سمت ساخت واحدهای میان‌متراژ، نقدشوندگی املاک را به شدت افزایش داده و امکان خرید برای متقاضیان واقعی را فراهم می‌کند و به بهبود جریان معاملات کمک خواهد کرد. این رویکرد، هم برای سرمایه‌گذاران جذاب است و هم برای خریداران نهایی که به دنبال واحد مصرفی هستند. وی بر لزوم تصمیم‌گیری و حمایت حاکمیتی برای تعیین و اجرای استانداردهای متناسب با هر منطقه تأکید کرد. این رویکرد مشابه بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته است که در آن آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۰ مترمربعی با امکانات کامل ساخته می‌شود.

نوسانات نهاده‌های ساختمانی، به خصوص در شرایط تورمی اقتصاد و نوسانات نرخ ارز، از دیگر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن است. مصالحی مانند فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی به‌طور مستقیم از تغییرات ارزی تبعیت می‌کنند و هر نوسانی در نرخ ارز بلافاصله در قیمت مصالح و در نهایت قیمت مسکن اثر می‌گذارد. به گفته قربان‌نژاد، افزایش هزینه نهاده‌ها و رشد تقاضا دو عامل اصلی افزایش قیمت مسکن هستند، اما تجربه نشان داده که عامل اصلی جهش قیمت مسکن، افزایش تقاضا است، مشابه آنچه در دهه ۸۰ و در شرایط بیماری هلندی رخ داد. وی بر ضرورت تقویت تولید داخلی و افزایش ظرفیت تولید نهاده‌های ساختمانی تأکید کرد و اظهار داشت که حمایت از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارزی را کاهش دهد.

راه‌اندازی اوراق گام، به عنوان ابزاری برای ارتباط میان سازندگان و تولیدکنندگان، گامی مثبت تلقی شد، اما قربان‌نژاد معتقد است که این ابزار هنوز نقش پررنگی در بازار مسکن ایفا نکرده است. توسعه واقعی این ابزارها می‌تواند به کاهش هزینه‌های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه‌های ساختمانی کمک کند. وی با اشاره به صنعتی‌سازی ساخت‌وساز در کشورهای پیشرفته مانند چین، بر ضرورت تحول در شیوه‌های ساخت و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی در ایران تأکید کرد و تصریح کرد که نگاه سنتی هنوز بر بخش مسکن حاکم است. تغییر این رویکرد و حمایت جدی حاکمیت می‌تواند مسیر بهبود ساخت‌وساز مسکن را هموار کند. همچنین، طولانی شدن زمان ساخت، به دلیل تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه‌ها، از دیگر موانع پیش روی این صنعت است.

طولانی بودن فرآیندهای اداری و اخذ مجوزها از دیگر چالش‌های اساسی است. به گفته وی، اخذ جواز ساخت در ایران به طور میانگین یک سال زمان می‌برد، در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته کمتر از یک ماه طول می‌کشد. یک سوم زمان اجرای پروژه صرف دریافت مجوزها می‌شود که با مقررات‌زدایی و ساده‌سازی فرآیندها قابل کاهش است. همچنین، فرایند دریافت پایان‌کار و صدور سند مالکیت بین ۶ ماه تا یک سال زمان می‌برد که در مجموع، زمان تکمیل یک پروژه معمولی را به پنج سال افزایش می‌دهد. در مقابل، در بسیاری از کشورها این مراحل کمتر از دو هفته انجام می‌شود. مقررات‌زدایی و کوتاه کردن فرآیندها می‌تواند علاوه بر کاهش زمان ساخت، سرمایه‌گذاران را به ورود به این بخش تشویق کند و از رکود طولانی‌مدت در بازار مسکن جلوگیری کند.

قربان‌نژاد بر ضرورت ورود هدفمند نظام بانکی به تأمین مالی ساخت‌وساز تأکید کرد و گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگ‌ترین بخش اقتصاد کشور نیازمند حمایت و توجه ویژه نظام بانکی است، اما در حال حاضر بخش عمده تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه انجام می‌شود. وی بر نقش بازار سرمایه و نظام بانکی در تأمین مالی صنعت ساختمان و استفاده از اهرم‌های حمایتی، ارائه مشوق‌ها و صدور ضمانت‌نامه‌های بانکی برای تسهیل فعالیت سازندگان تأکید کرد. ورود هدفمند نظام بانکی می‌تواند علاوه بر کاهش ریسک پروژه‌ها، باعث شتاب‌بخشی به تولید مسکن و تعادل در بازار شود.

وی با اشاره به ضرورت بازنگری در رویکردهای مالیاتی بخش مسکن، تأکید کرد که هدف از اعمال مالیات باید شفاف باشد. در کشورهای توسعه‌یافته، مالیات‌ستانی گسترده و فراگیر بر کل بازار مسکن اعمال می‌شود که هم عدالت مالیاتی را محقق می‌کند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت ایجاد خواهد کرد. این سیستم، با تعیین نرخ و ضریب مالیاتی متناسب با ارزش و موقعیت ملک، شفاف‌تر و کارآمدتر از تمرکز بر شناسایی خانه‌های خالی است. وی در پایان با اشاره به افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و امکان خانه‌دار شدن، بر لزوم بازنگری اساسی در سیاست‌های مسکن و ساخت‌وساز با رعایت کیفیت و استاندارد تأکید کرد. دولت باید نقش هدایتگر و تسهیلگر خود را در بازار مسکن تقویت کند و از سرمایه‌گذارانی که با رعایت استانداردها فعالیت می‌کنند، حمایت کند. در غیر این صورت، بازار مسکن بار دیگر در معرض جهش قیمتی جدید قرار می‌گیرد.

منبع: مهر