به گزارش ساختمان نیوز به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی با ساختمان نیوز، به بررسی پیچیدگی‌های بازار مسکن ایران و راهکارهای بهبود آن پرداخت. وی با تاکید بر تاثیر عوامل کلان اقتصادی بر بازار مسکن، تصریح کرد که درک ماهیت تورمی اقتصاد ایران، کلید فهم وضعیت کنونی بازار است. پارامترهای متعددی از جمله نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز، به عنوان پیشرانه‌های اصلی تعیین کننده جهت‌گیری بازار مسکن عمل می‌کنند.

قربان‌نژاد با اشاره به دو نوع تورم، تورم ناشی از فشار هزینه و تورم ناشی از افزایش تقاضا، خاطر نشان ساخت که تورم در بخش مسکن عمدتاً از نوع افزایش تقاضا است. این افزایش تقاضا در مقاطع زمانی مختلف تحت تاثیر عواملی چون رشد بازارهای موازی (مانند طلا و ارز)، نوسانات نرخ ارز و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در سایر بازارها را فراهم می‌کند، شکل می‌گیرد. در نتیجه، سرمایه‌های سرریز شده از این بازارها به سمت مسکن، به عنوان یک پناهگاه امن، روانه می‌شوند.

وی با اشاره به الگوهای گذشته بازار مسکن، از “نرم‌شکنی” در روند دوره‌ای رونق و رکود این بازار خبر داد و اظهار داشت که در سال‌های اخیر، تحولات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش‌بینی آینده آن را دشوار ساخته است. این کارشناس ارشد بازار مسکن، ثبات نرخ ارز و مهار تورم را شرط اصلی تعادل در بازار مسکن دانست و تاکید کرد تا زمانی که این دو مولفه تحت کنترل نباشند، آشفتگی و عدم قطعیت در این بخش ادامه خواهد یافت.

قربان‌نژاد در ادامه به چالش‌های شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن اشاره کرد. وی با استناد به ادبیات علمی حوزه مسکن، از شاخصی تحت عنوان “شاخص استطاعت” یاد کرد که نشان می‌دهد یک خانواده با درآمد متوسط در ایران، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند صاحب خانه شود. این شاخص نشان‌دهنده شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است. برنامه‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه‌های گذشته به عنوان تلاش‌هایی برای کاهش این فاصله قلمداد می‌شوند، اما به گفته وی، امروز نیازمند راهکارهای جدید و نوین هستیم.

این کارشناس ارشد بازار مسکن، با اشاره به تجربیات موفق سایر کشورها در کنترل قیمت مسکن، از جمله کنترل قیمت اجاره، بر لزوم طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار تاکید کرد. وی پیشنهاد کرد که با الزام سازندگان به فروش یا اجاره واحدهای تکمیل‌شده، و همچنین استفاده از اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیل‌گر، می‌توان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه‌گذاران را فراهم کرد.

قربان‌نژاد با اشاره به ماهیت تورمی اقتصاد ایران، بر استفاده از ابزارهای متنوع برای جذب سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تاکید کرد. وی سازوکار “پیش‌فروش” را یکی از این ابزارها دانست و با اشاره به ریسک‌های گذشته این روش، استفاده از حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی را پیشنهاد داد که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه‌های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می‌شود.

همچنین، وی فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط را از جمله ظرفیت‌های مهمی دانست که می‌تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند. به گفته وی، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک در برخی کشورها مورد استفاده قرار می‌گیرد که می‌تواند ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش داده و امکان گردش سرمایه را افزایش دهد.

قربان‌نژاد، اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران را کاهش “پتانسیل نقدشوندگی” دانست و تأکید کرد که راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند.

در نهایت، وی با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را مورد تاکید قرار داد. وی بر لزوم ساخت شهرک‌های کارمندی با کیفیت بالا و با دوام تاکید کرد و با اشاره به عمر مفید پایین ساختمان‌های ایرانی نسبت به استانداردهای جهانی، بر اهمیت کیفیت ساخت و نوسازی تاکید کرد. به گفته وی، توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت تحقق نمی‌یابد، بلکه مستلزم رعایت اصول استانداردسازی و حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت است.

در پایان، قربان‌نژاد با بیان اینکه ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی در شأن جامعه نیست، بر لزوم تغییر نگرش از «کمیت‌گرایی» به «کیفیت‌گرایی» تاکید کرد تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان نیز تضمین شود.

منبع: مهر