تراکم و بلندمرتبه‌سازی در شهرها به عنوان یکی از ابزارهای مدیریت شهری، نیازمند رعایت ضوابط و مقررات خاصی است که به حفظ کیفیت زندگی و توسعه پایدار کمک می‌کند. این ضوابط معمولاً شامل محدودیت‌هایی در ارتفاع ساختمان‌ها، نسبت فضای سبز به مساحت کل زمین، و همچنین الزامات مربوط به نورگیری و تهویه مناسب می‌شود. هدف از این مقررات، جلوگیری از ایجاد فشردگی بیش از حد و تأمین دسترسی به امکانات عمومی، از جمله پارک‌ها و فضاهای اجتماعی، برای ساکنان است.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی

علاوه بر این، برنامه‌ریزی برای بلندمرتبه‌سازی باید به دقت و با توجه به زیرساخت‌های موجود انجام شود. این بدان معناست که تراکم اضافی نباید بار اضافی بر سیستم‌های حمل و نقل، آب و فاضلاب و برق تحمیل کند. همچنین، توجه به هویت فرهنگی و تاریخی منطقه و رعایت اصول زیست‌محیطی از دیگر نکات مهمی است که در این فرآیند باید مدنظر قرار گیرد. بدین ترتیب، تدوین ضوابط و مقررات صحیح، می‌تواند به توسعه‌ای پایدار و متوازن منجر شود که در آن همه افراد جامعه از مزایای آن بهره‌مند شوند.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی (بخش اول)

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۴/۱۰/۶۹ به منظور بین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای امکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ ۱/۷/۶۹ شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی های کلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـ استفاده از ظرفیتهای با افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که :

کمیسیونهای ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری ۱۳۶۵ بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد زیر اصلاح نمایند:

• نظام شبکه ارتباطی بر اساس طرح جامعه حفظ گردد و چنانچه تغییرات اساسی با شهر تصویب آن به عهده ی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.
• تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی با تراکم بالای بلند مرتبه سازی و حداقل ۶ طبقه غیر از زمین در اراضی ساخته نشده
• تعیین مناطق مسکونی و مختلط مسکونی برای بلند مرتبه سازی تشویقی (حداقل ۹ طبقه غیر از زمین) در مناطق نوسازی محلات فرسوده و قدیمی قطعات کوچک ساخته نشده برای استفاده از افزایش تراکم تشویقی لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم برای بلند مرتبه سازی تجمیع شوند.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی (بخش دوم )

کمیسیونهای ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری ۱۳۶۵ بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد زیر اصلاح نمایند:

• تعیین مناطق مسکونی (۱ یا ۲ خانواده) با حداکثر ارتفاع ۲ طبقه غیر از زیرزمین.
• تعیین حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازی
• تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق بلندمرتبه سازی با رعایت حداقل ۱۰۰۰ مترمربع مساحت و مقررات تشویقی افزایش تراکم در مقابل افزایش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال
• تعیین ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی در مناطق ۱و۲ خانواری
• تعیین ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمین به منظور تأمین تهویه، نور و آفتاب کافی بر حسب شرایط اقلیمی و جلوگیری از اشراف.
• تعیین ضوابط حداقل عرض زمین و تناسب لازم بین عرض و عمق
• تعیین ضوابط مربوط به پارکینگ ها

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی

اجرای این ضوابط و مقررات در شهرهائی که طبق سرشماری ۱۳۶۵ کمتر از ۲۰۰هزار نفر جمعیت داشته اند اجباری نمی باشد. پیشنهادات مربوطه به اجرای این مصوبه در شهرهای مزبور پس از بررسی و پیشنهادات کمیسیون ماده ۵ که لازم است تا آخر خرداد ۱۳۷۰ به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال گردد و در شورایعالی مورد تصمیم را خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه تغییری در ضوابط تفکیک و تراکم سازی طرح های مصوب ممنوع است مگر با تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی (بخش سوم )

کمیسیونهای ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبق سرشماری ۱۳۶۵ بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد زیر اصلاح نمایند:

• افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر ناشی از افزایش تراکم ساختمانی حداکثر تا میزان ۲۵% نسبت به طرح جامع تصویب شده بیشتر نباشد.
• گزارش توجیهی افزایش تراکم موضوع بند ۱۲ و مشتمل بر اثرات آن بر روی سرانه ها توزیع فضاهای خدماتی و شبکه عبور و مرور و تاسیسات آب و برق که قبلاً در
• کمیسیون ماده ۵ با دعوت از نماینده وزارت نیرو و سازمانهای برنامه و بودجه و محیط زیست زمورد بررسی قرار گرفته است برای تصویب به شورایعالی و شهرسازی و معماری ارسال گردد.
• هرگونه تغییرات دیگری در ضوابط و مقررات تفکیک و تراکم ساختمانی که منجر به افزایش تراکم جمعیتی شهر شود بدون تصویب شورای عالی شهرسازی ممنوع است.

اهمیت بلندمرتبه‌سازی در شهرها

بلندمرتبه‌سازی در شهرها، نه تنها به عنوان یک راهکار برای حل معضل کمبود فضا و زمین‌های شهری مطرح می‌شود، بلکه به عنوان یک عنصر کلیدی در ایجاد هویت و زیبایی بصری شهرها نیز اهمیت پیدا می‌کند. با افزایش جمعیت و گسترش شهرنشینی، ساخت ساختمان‌های بلند به بهینه‌سازی استفاده از فضا کمک می‌کند و امکان سکونت و فعالیت‌های اقتصادی را در مناطق مرکزی فراهم می‌آورد. این نوع ساخت و ساز می‌تواند به کاهش ترافیک و آلودگی هوا نیز منجر شود، چرا که با تمرکز جمعیت در نقاطی خاص، نیاز به سفرهای طولانی کاهش می‌یابد و دسترسی به خدمات و امکانات بهبود می‌یابد.

علاوه بر این، بلندمرتبه‌سازی می‌تواند نقش مهمی در تقویت تعاملات اجتماعی و فرهنگی در شهرها ایفا کند. ساختمان‌های بلند به عنوان نقاط عطف شهری، نه تنها جذابیت بصری را افزایش می‌دهند، بلکه فضاهای عمومی را نیز بهبود می‌بخشند و امکان برگزاری فعالیت‌های اجتماعی و فرهنگی را فراهم می‌آورند. همچنین، با طراحی هوشمندانه و سازگار با محیط زیست، این ساختمان‌ها می‌توانند به کاهش مصرف انرژی و حفظ منابع طبیعی کمک کنند، و بدین ترتیب، به یک زندگی پایدار و سالم در شهرها کمک نمایند.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی

تعریف تراکم و بلندمرتبه‌سازی

تراکم به معنای افزایش تعداد واحدهای مسکونی یا تجاری در یک منطقه خاص است که به منظور بهره‌برداری بهینه از زمین و منابع موجود انجام می‌شود. این فرایند می‌تواند شامل ساخت و ساز ساختمان‌های چند طبقه، تبدیل فضاهای خالی به واحدهای جدید و همچنین بازسازی بناهای قدیمی باشد. تراکم به ویژه در مناطق شهری، که با کمبود زمین مواجه هستند، به منظور پاسخگویی به نیازهای جمعیت در حال رشد و بهبود زندگی شهری اهمیت دارد. با این حال، این امر ممکن است چالش‌هایی نظیر افزایش ترافیک، فرسایش زیرساخت‌ها و تغییر در ساختار اجتماعی را به همراه داشته باشد.

بلندمرتبه‌سازی به ساخت و ساز ساختمان‌های با ارتفاع زیاد اشاره دارد که به منظور بهره‌وری بهتر از فضا و کاهش فشار بر زمین‌های محدود در شهرها انجام می‌شود. این نوع ساختمان‌ها عموماً شامل واحدهای مسکونی، اداری یا تجاری هستند و می‌توانند به عنوان نمادهای معماری مدرن و پیشرفته شناخته شوند. بلندمرتبه‌سازی نه تنها به افزایش تراکم جمعیتی کمک می‌کند، بلکه می‌تواند به بهبود منظر شهری و افزایش استفاده از فضاهای عمومی نیز منجر شود. با این حال، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و توجه به استانداردهای ایمنی و زیست‌محیطی در این فرایند امری اجتناب‌ناپذیر است.

مدیریت پایدار در بلندمرتبه‌سازی

مدیریت پایدار در بلندمرتبه‌سازی به معنای ایجاد توازن میان نیازهای اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی است. در این راستا، طراحان و معماران باید به کارگیری مصالح با دوام و تکنولوژی‌های سبز را در نظر بگیرند تا تأثیرات منفی بر محیط‌زیست را کاهش دهند. استفاده از سیستم‌های انرژی تجدیدپذیر، مانند پنل‌های خورشیدی و سیستم‌های بازیافت آب، نه تنها به کاهش هزینه‌های انرژی کمک می‌کند بلکه باعث بهبود کیفیت زندگی ساکنان نیز می‌شود. در این روند، توجه به نیازهای جامعه محلی و مشارکت با ساکنان در فرآیند طراحی و ساخت، به تقویت حس تعلق و ارتقاء فرهنگ محلی می‌انجامد.

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی

علاوه بر این، مدیریت پایدار مستلزم در نظر گرفتن برنامه‌ریزی شهری مناسب و حفظ فضاهای سبز است. ایجاد فضاهای عمومی و باغ‌های عمودی در بلندمرتبه‌ها می‌تواند به افزایش کیفیت هوا و بهبود سلامت روانی ساکنان کمک کند. همچنین، طراحی هوشمندانه و استفاده از فناوری‌های نوین برای بهینه‌سازی مصرف انرژی و مدیریت پسماند، از جمله راهکارهایی هستند که می‌توانند به ارتقاء پایداری در این نوع ساخت‌وسازها بینجامند. در نهایت، پایش مداوم و ارزیابی تأثیرات بلندمدت پروژه‌ها بر محیط‌زیست و جامعه، ضامن موفقیت مدیریت پایدار در بلندمرتبه‌سازی خواهد بود.

منبع: ساختمان نیوز