تراکم پایه مالی

آیا میدانید : تراکم پایه مالی براساس مصوبات شورای اسلامی شهر تهران در کلیه پهنه های استفاده از اراضی محدوده شهر تهران معادل ۱۲۰% وسعت ملک طبق سند مالکیت است.

تبصره ۱) به منظور ایجاد تعادل در توسعه شهر ، تراکم پایه مالی در املاک واقع در پهنه های مسکونی R در جنوب محور خيابان انقلاب معادل ۱۸۰% وسعت ملک طبق سند مالکیت است.

تبصره ( ٢): اخذ عوارض مابه التفاوت تراكم پايه مالي و تراكم ساختماني مجاز، براساس مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران است.

تبصره ( ٣): تراكم پايه مالي در كليه فضاها و اماكن آموزش عالي، بهداشتي و درماني، اجتماعي، فرهنگي، خدماتي و ورزشي در كليه پهنه هاي استفاده از اراضي در محدوده شهر تهران براساس مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران است.

تبصره ( ٤): تغييرات آتي پايه مالي تراکم، حسب مورد براساس مصوبه هاي شوراي اسلامي شهر تهران، ملاک عمل است.

تراکم پایه مالی در املاک

تراکم پایه مالی چیست؟ 

تعریف دقیق‌تر تراکم پایه مالی (FAR)

تراکم پایه مالی یا FAR نه تنها یک مفهوم ریاضی ساده است، بلکه ابزاری کلیدی در کنترل توسعه شهری و کاربری زمین به شمار می‌رود. این معیار کمک می‌کند تا برنامه‌ریزان شهری و سرمایه‌گذاران، استفاده بهینه از زمین را مدیریت کنند. FAR معمولاً توسط شهرداری‌ها و سازمان‌های محلی تعیین و نظارت می‌شود و می‌تواند در هر منطقه‌ای متفاوت باشد. FAR بالاتر اغلب به این معناست که امکان ساخت و ساز در طبقات بیشتری وجود دارد، اما به همین میزان نیاز به زیرساخت‌های بهتر نیز بیشتر می‌شود.

در توسعه‌های مدرن، FAR به عنوان یک ابزار ترازدهنده به کار می‌رود، به این صورت که توازن میان نیازهای شهری (مانند حفظ فضاهای باز، جلوگیری از تراکم جمعیت، و مدیریت ترافیک) و نیازهای اقتصادی (استفاده حداکثری از زمین‌ها برای ساخت و سازهای تجاری یا مسکونی) برقرار می‌کند.

عوامل تأثیرگذار بر تعیین تراکم پایه مالی (FAR)

چندین فاکتور اصلی در تعیین FAR توسط نهادهای محلی و دولتی دخیل هستند:

1. نوع کاربری زمین: FAR برای مناطق مسکونی، تجاری، و صنعتی معمولاً متفاوت است. در مناطق تجاری و مرکزی شهرها، FAR بالاتر به توسعه‌دهندگان این امکان را می‌دهد که ساختمان‌های بلندتری احداث کنند و از فضا بهینه‌تر استفاده کنند.
2. زیرساخت‌های محلی: وجود زیرساخت‌های مناسب مانند جاده‌ها، سیستم فاضلاب، و تأمین انرژی، نقش تعیین‌کننده‌ای در اجازه ساخت و ساز با FAR بالا دارد.
3. الزامات زیست‌محیطی: در مناطقی که به لحاظ زیست‌محیطی حساس‌تر هستند، مانند نزدیک به پارک‌ها یا منابع آبی، FAR محدودتر است تا آسیب‌های زیست‌محیطی به حداقل برسد.
4. قوانین منطقه‌بندی (Zoning Regulations): این قوانین تعیین می‌کنند که چه نوع ساخت‌وسازی در یک منطقه خاص مجاز است و FAR مجاز برای آن چقدر است. این قوانین ممکن است از شهری به شهر دیگر تفاوت داشته باشد.

چگونه تراکم پایه مالی محاسبه می‌شود؟

همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، فرمول ساده‌ای برای محاسبه FAR وجود دارد. اما این محاسبه ممکن است پیچیدگی‌هایی داشته باشد، زیرا عوامل دیگری نیز ممکن است دخیل باشند. به‌عنوان مثال، مناطق مختلف ممکن است الزامات خاصی برای محاسبه داشته باشند؛ ممکن است سقف‌ها یا فضاهای سبز به عنوان بخشی از مساحت ناخالص ساختمان محسوب نشوند.

جدول: نمونه محاسبات FAR در سناریوهای مختلف

این جدول نشان می‌دهد که با تغییر نوع کاربری زمین و قوانین منطقه‌بندی، میزان FAR مجاز می‌تواند متغیر باشد. FAR بالاتر در مناطق تجاری می‌تواند به بهره‌وری بالاتر زمین منجر شود، در حالی که در مناطق مسکونی، FAR پایین‌تر برای حفظ تراکم کم‌تر جمعیتی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تراکم پایه مالی در املاک

تراکم پایه مالی و تأثیر آن بر اقتصاد املاک

FAR مستقیماً بر ارزش ملک و میزان سودآوری آن تأثیر می‌گذارد. برای توسعه‌دهندگان، FAR یک ابزار حیاتی برای برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری‌های مالی است. یک FAR بالاتر به آن‌ها اجازه می‌دهد مساحت بیشتری را به فروش برسانند یا اجاره دهند که این به معنی بازدهی سرمایه بالاتر است. در نتیجه، زمین‌هایی با FAR بالا معمولاً ارزش بیشتری نسبت به زمین‌هایی با FAR محدود دارند.

ارتباط FAR با قیمت زمین و ساختمان

یکی از اصول اولیه در اقتصاد املاک این است که هرچه FAR بالاتر باشد، ارزش زمین بیشتر است. در واقع، امکان ساخت ساختمان‌های بزرگتر یا بلندتر در یک قطعه زمین به معنای درآمدزایی بیشتر از آن قطعه است. این موضوع به‌ویژه در مناطقی که با محدودیت فضایی مواجه هستند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، زیرا تراکم بالا به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد تا با استفاده از FAR به‌طور بهینه از زمین استفاده کنند.

به عنوان مثال، در شهرهایی مانند لندن و نیویورک، ارزش زمین‌ها در مناطقی که FAR بالا دارند بسیار بالاست، زیرا امکان ساخت و سازهای تجاری و مسکونی بزرگ‌تری وجود دارد. از طرف دیگر، در مناطقی که FAR محدودتر است، ارزش زمین‌ها پایین‌تر است و سوددهی نیز به همان نسبت کمتر خواهد بود.

استفاده از FAR برای تعیین بازدهی سرمایه (ROI)

برای سرمایه‌گذاران املاک، تعیین FAR قبل از خرید زمین یا توسعه پروژه از اهمیت بالایی برخوردار است. نرخ بازدهی سرمایه یا ROI، یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که به کمک FAR بهبود می‌یابد. به بیان دیگر، هرچه بتوان در یک زمین بیشتر ساخت (در چارچوب FAR مجاز)، احتمال بازدهی بالاتر سرمایه بیشتر می‌شود.

مثالی ساده: فرض کنید یک سرمایه‌گذار قطعه زمینی با مساحت ۱۰۰۰ متر مربع خریداری کرده و FAR در آن منطقه برابر با ۲ است. این بدان معناست که او می‌تواند ساختمان‌هایی با مساحت کل ۲۰۰۰ متر مربع بسازد. اگر امکان افزایش FAR به ۳ وجود داشته باشد، او اکنون می‌تواند ۳۰۰۰ متر مربع ساخت و ساز داشته باشد که به معنای افزایش درآمد و بازدهی سرمایه خواهد بود.

تراکم پایه مالی در املاک

استفاده از تراکم پایه مالی در کشورهای مختلف

قوانین FAR در کشورهای مختلف به صورت گسترده‌ای متفاوت است و این امر به سیاست‌های منطقه‌بندی و توسعه شهری بستگی دارد. در ادامه به بررسی FAR در چند کشور مختلف می‌پردازیم:

۱٫ ایالات متحده: نیویورک و نقش FAR در آسمان‌خراش‌ها

نیویورک یکی از نمونه‌های بارز استفاده از FAR در توسعه شهری است. FAR در مناطقی از منهتن بسیار بالاست، به طوری که امکان ساخت ساختمان‌های بلند و آسمان‌خراش‌های بسیار مرتفع فراهم شده است. به عنوان مثال، پروژه‌هایی مانند برج امپایر استیت و برج آزادی که از بلندترین ساختمان‌های نیویورک هستند، از تراکم‌های بالای مجاز بهره‌مند شده‌اند.

۲٫ انگلستان: لندن و کنترل تراکم شهری

در لندن، قوانینی برای کنترل تراکم شهری و حفظ فضای سبز وجود دارد. FAR در مناطق مختلف شهر به گونه‌ای تعیین شده است که تراکم ساختمان‌ها در مناطق مرکزی افزایش یابد و در حومه شهر کنترل شود. به عنوان مثال، مناطق مسکونی اطراف های پارک از تراکم FAR محدودتری نسبت به مناطق تجاری مرکزی مانند کناری وارف برخوردارند.

تراکم پایه مالی در املاک

۳٫ آسیا: تراکم پایه مالی در توکیو و دبی

توکیو و دبی به‌دلیل رشد سریع و تقاضای بالا برای املاک، از تراکم‌های FAR بسیار بالایی استفاده می‌کنند. توکیو به دلیل محدودیت‌های فضایی و جمعیتی مجبور به بهره‌وری بیشتر از زمین است، در حالی که دبی به دلیل سیاست‌های توسعه سریع و استفاده از زمین‌های بیابانی، از FAR بالا برای احداث برج‌های بلند مانند برج خلیفه بهره می‌برد.

کيسيونهای داخلی شهرداری 

ضوابط قطعات با سقف‌های شیبدار

نحوه نظارت شهرداری