به گزارش وبسایت ساختمان نیوز به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، حسام عقبایی، کارشناس بازار مسکن، اعلام کرد که نگاه سرمایه‌گذاری به این بازار باعث ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها شده است. او وضعیت کنونی بازار مسکن را بحرانی توصیف کرد و افزود که این بحران ابعاد گوناگونی دارد که مهم‌ترین آن در حوزه تولید مسکن است.

وی با اشاره به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز، گفت که این موضوع به افت تولید مسکن و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی منجر شده است. به گفته عقبایی، گزارش‌ها از کاهش فروش مصالح پایه ساختمانی مانند آهن، میلگرد و سیمان حکایت دارد که این مسئله تعادل میان عرضه و تقاضا را مختل می‌کند. او یکی از دلایل این وضعیت را ورود افراد غیرمتخصص و آماتور به حوزه ساخت‌وساز دانست که تنها با هدف کسب سودهای نامتعارف فعالیت می‌کنند و باعث افت کیفیت تولید شده‌اند.

وام‌های بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد

عقبایی با اشاره به نرخ بالای سود بانکی در ایران گفت: «نرخ سود بانکی در کشور ما نسبت به سایر کشورها بسیار بالاست و وام‌هایی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در جذب متقاضی ندارد.» او توضیح داد که این موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذاران ترجیح دهند پول خود را با سود ۲۰ درصد در بانک نگه دارند، در حالی که برای توجیه اقتصادی پروژه‌های ساختمانی به سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی نیاز دارند.

۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگری‌اند نه تولید واقعی

رئیس پیشین اتحادیه املاک افزود که سازمان نظام مهندسی، انبوه‌سازان و دولت همواره بر عدم ورود افراد غیرمتخصص به حوزه ساخت‌وساز تأکید دارند، اما برخی گروه‌ها با هدف سوداگری وارد این بازار می‌شوند. به گفته وی، نگاه سرمایه‌داری که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را تا سال ۱۴۰۲ تشکیل می‌داد، پس از آن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، به شدت افت کرده است. در نتیجه، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان سوداگر به دلیل نبود بازار فروش، تولید خود را کاهش داده‌اند.

کمبود سه‌برابری در تولید مسکن

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد که کشور به سرمایه‌گذاری در این بخش نیاز دارد. او گفت: «سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت می‌شود که نشان‌دهنده نیاز به حداقل ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی جدید فقط برای زوج‌های جوان است.» با این حال، گزارش‌ها نشان می‌دهد که تولید مسکن و صدور پروانه‌های ساختمانی سالانه تنها به ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌رسد که حتی یک‌سوم نیاز واقعی کشور را نیز تأمین نمی‌کند.

وی تأکید کرد که وظیفه دولت طبق قانون، نظارت، ارائه تسهیلات، تأمین زمین و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن است، نه دخالت مستقیم در ساخت. عقبایی وضعیت بازار مسکن را به یک بیمار با مشکلات متعدد تشبیه کرد که با یک راه‌حل ساده درمان نمی‌شود و نیازمند حمایت واقعی برای رسیدن به ثبات است.

مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران می‌خرند

عقبایی با اشاره به لزوم واقعی بودن تسهیلات بانکی گفت که در تهران با متوسط قیمت هر متر بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وام‌های ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومانی تنها برای خرید حداکثر ۹ متر آپارتمان کافی است. او افزود که قدرت خرید مردم از تورم بازار مسکن عقب مانده است، در حالی که در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد را با بازپرداخت طولانی‌مدت پوشش می‌دهد.

کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پس‌انداز کند تا خانه بخرد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عملکرد بانک‌ها گفت که آنها برای خرید خودرو یا کالا راحت‌تر وام می‌دهند، زیرا سود بیشتر و بازپرداخت کوتاه‌تری دارد. وی برای نمایش شکاف درآمد و قیمت مسکن مثال زد: «یک آپارتمان ۷۰ متری با قیمت تقریبی ۵ میلیارد تومان، نیازمند پس‌انداز کامل حقوق ماهانه ۳۰ میلیون تومانی یک کارمند برای حدود ۱۴ تا ۱۵ سال است، آن هم به شرط ثبات قیمت‌ها.»

سود بیش از ۳۰ درصدی در ساخت‌وساز، حباب قیمتی ایجاد می‌کند

عقبایی تأکید کرد که باید برای قیمت‌گذاری فرمولی منطقی وجود داشته باشد. او گفت: «اگر سود سازنده بین ۲۰ تا ۳۰ درصد باشد، منصفانه است، اما سودهای بالاتر از این رقم به معنای وجود حباب قیمتی است.» وی افزود با توجه به سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصدی، زمانی حباب تخلیه می‌شود که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالی که اکنون این سود بسیار بالاتر است.

محاسبه نادرست سهم زمین، یکی از دلایل جهش کاذب قیمت مسکن است

به گفته این کارشناس، هزینه متوسط ساخت هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است و سهم زمین باید به‌صورت واقعی محاسبه شود. او توضیح داد: «اگر زمینی ۳۰۰ متری برای ساخت ۱۰ واحد استفاده شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است.» قیمت تمام‌شده باید شامل هزینه ساخت، سهم واقعی زمین و سود منطقی باشد، اما قیمت‌های فعلی بازار بسیار بالاتر است که نشان‌دهنده عدم تخلیه حباب است.

رئیس سابق اتحادیه املاک اظهار کرد که اگرچه مسکن کالایی داخلی است، اما فضای روانی ناشی از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بر آن تأثیر می‌گذارد. او خاطرنشان کرد که در شرایط کنونی به دلیل نبود تقاضای مؤثر، قیمت واقعی مسکن توسط خریدار تعیین می‌شود و حجم معاملات به پایین‌ترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.

عقبایی تصریح کرد که بازار در رکود کامل قرار دارد و تا پایان سال جاری، ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد. وی افزود که دولت باید با واگذاری زمین، حمایت از انبوه‌سازان و کاهش هزینه تمام‌شده، زمینه عرضه مسکن مصرفی را فراهم کند تا بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شود. او در پایان تأکید کرد که با سود بانکی حدود ۲۰ درصد، سود منطقی برای تولید مسکن باید نزدیک به ۳۰ درصد باشد و ارقام بالاتر از آن، حباب قیمتی است که باید از بازار تخلیه شود.

منبع: خبرگزاری خبرآنلاین