بازار مسکن ایران همچنان در وضعیتی آشفته و بلاتکلیف به سر می‌بره؛ اون‌قدر که دیگه نه کسی دنبال خرید خونه‌ست، نه حتی اجاره کردن آسونه! داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، توی تازه‌ترین صحبت‌هاش گفته مستأجرها امروز نه‌تنها نمی‌تونن به خرید خانه فکر کنن، بلکه اجاره‌نشینی هم براشون مثل یه کوه بزرگ جلو راهشونه.

رکود، اجاره‌های نجومی و قراردادهای پنهانی؛ مسکن همچنان در بن‌بست!

بازار مسکن خوابیده، خریداری نیست!

بیگی‌نژاد تاکید کرده که بازار مسکن با یه رکود تورمی سنگین دست و پنجه نرم می‌کنه. این یعنی قیمت‌ها بالاست، اما خرید و فروش خوابیده. به گفته اون، وضعیت توی بازارهای دیگه هم رکودیه، ولی مسکن شرایط خاص خودش رو داره. به‌طور مشخص، مردم دیگه انگیزه‌ای برای خرید خونه ندارن، چون قیمت‌ها از توان اکثریت جامعه فاصله گرفته.

مثلاً همون مبلغی که الان باید برای رهن یه آپارتمان تو تهران پرداخت کرد، قبلاً می‌شد باهاش همون واحد رو خرید! این یعنی فاصله طبقاتی و ناتوانی اقتصادی به شدت رشد کرده.

قانون پیش‌فروش اجرا نشد؛ بازار رفت سمت قراردادهای پنهانی

یکی از موضوعاتی که بیگی‌نژاد بهش اشاره کرده، قانون پیش‌فروش مسکنه که اوایل دهه ۱۳۹۰ تصویب شد. این قانون اگر اجرایی می‌شد، می‌تونست باعث تحرک در تولید مسکن بشه و حتی جلوی بالا رفتن قیمت‌ها رو بگیره. ولی چون این قانون توی عمل اجرا نشد، بازار رفته سمت قراردادهای غیررسمی و پنهانی.

یعنی مردم دارن بدون حضور مشاور املاک یا ثبت رسمی، با هم قرارداد می‌نویسن؛ و این موضوع می‌تونه هم برای مردم خطرناک باشه، هم برای بازار و اقتصاد کشور.

بانک‌ها نقش کلیدی دارن، ولی…

بیگی‌نژاد به موضوع عملکرد ضعیف بانک‌ها در زمینه ارائه تسهیلات مسکن هم اشاره کرده. اون معتقده که بانک‌ها سال‌هاست در این زمینه کوتاهی می‌کنن. یعنی حتی اگر قانون جهش تولید مسکن اجرا بشه، تا زمانی که بانک‌ها همراهی نکنن و وام مؤثر ندن، خیلی از خانواده‌ها نمی‌تونن صاحب‌خانه بشن.

به‌طور مشخص، منابع مالی اصلی توی دست بانک‌هاست، ولی در عمل، این پول‌ها به‌جای خونه‌دار کردن مردم، توی جاهای دیگه خرج می‌شن.

حتی عید نوروز هم بازار رو تکون نداد!

طبق گفته‌های بیگی‌نژاد، بازار مسکن حتی با نزدیک شدن به عید نوروز ۱۴۰۴ هم از رکود درنیومد. برخلاف سال‌های قبل که شب عید یه رونق نسبی به معاملات می‌داد، امسال بازار همچنان سرد و بی‌رمق باقی موند. مردم نه‌تنها خرید نمی‌کنن، بلکه تمایلی به جابه‌جایی و اجاره جدید هم ندارن.

ثبت نکردن اطلاعات، دردسر درست کرده!

یه نکته مهم دیگه که نایب‌رئیس اتحادیه املاک روش تاکید کرده، نبود شفافیت در قیمت‌ها و معاملاته. به گفته اون، خیلی از مشاوران املاک قیمتی که توی آگهی‌ها هست رو به‌عنوان قیمت واقعی منطقه در نظر می‌گیرن، در حالی که این قیمت‌ها ممکنه هیچ ربطی به واقعیت بازار نداشته باشه!

بیگی‌نژاد تاکید کرده که باید همه اطلاعات معاملات به‌صورت دقیق توی سامانه‌های رسمی ثبت بشه. این کار باعث می‌شه قیمت‌سازی‌های غیرواقعی کم بشه و مردم هم بتونن با اطلاعات درست‌تر تصمیم بگیرن.

نبود شفافیت، پاشنه آشیل بازار مسکن

مشکل بزرگ بازار مسکن الان اینه که نه قیمت‌ها شفافه، نه وضعیت معاملات. خیلی از کارشناسان هم بارها این موضوع رو گوشزد کردن، ولی هنوز اقدام جدی انجام نشده. بیگی‌نژاد در پایان صحبت‌هاش گفته که اگر اطلاعات معاملات به‌صورت کامل ثبت بشه، هم شفافیت ایجاد می‌شه و هم می‌شه جلو نوسانات ساختگی و قیمت‌های خیالی رو گرفت.

رکود، اجاره‌های نجومی و قراردادهای پنهانی؛ مسکن همچنان در بن‌بست!

فاصله نجومی بین درآمد و قیمت مسکن

یکی از دلایل اصلی افت معاملات مسکن، فاصله عجیب بین درآمد خانوارها و قیمت خرید یا حتی رهن و اجاره‌ی یک خانه‌ی معمولیه. وقتی یک کارمند یا کارگر باید چند ده سال حقوقش رو جمع کنه تا شاید بتونه یه آپارتمان کوچک بخره، طبیعیه که از بازار خارج می‌شه. این فاصله باعث شده که مردم نه‌تنها به خرید فکر نکنن، بلکه برای اجاره هم دنبال راه‌های جایگزین مثل هم‌خانگی یا مهاجرت به شهرهای کوچک‌تر باشن.

بازار به سمت بی‌اعتمادی می‌ره

با رشد قراردادهای پنهانی و نبود شفافیت در معاملات، بازار مسکن داره به سمتی می‌ره که اعتماد عمومی کم‌کم از بین می‌ره. وقتی مردم نتونن به قیمت‌ها، آمارها یا حتی مشاوران املاک اعتماد کنن، دیگه تصمیم‌گیری برای خرید یا اجاره هم سخت‌تر می‌شه. این فضا باعث می‌شه سرمایه‌گذاران هم تمایلی برای ورود به حوزه ساخت‌وساز نداشته باشن و این یعنی کاهش عرضه مسکن در آینده.

چه راهکاری باقی مونده؟

برای نجات بازار مسکن از این وضعیت، نیاز به مجموعه‌ای از تصمیمات جدی و فوری وجود داره. از بازنگری در قوانین پیش‌فروش و کنترل قیمت‌ها گرفته تا افزایش تسهیلات بانکی و تقویت نظارت بر مشاوران املاک. ثبت شفاف معاملات و انتشار عمومی اطلاعات واقعی می‌تونه یه گام مثبت برای بازگرداندن اعتماد و تعادل به این بازار باشه. در غیر این صورت، باید شاهد ادامه رکود و ناامیدی بیشتر مردم باشیم.

وضعیت بحرانی مستأجران در بازار اجاره

بیشتر مستأجران امروز در شرایط بسیار سختی قرار دارند. رشد بی‌وقفه اجاره‌بها در کنار درآمدهای ثابت و کم، باعث شده که بسیاری از آنها نتوانند حتی اجاره یک خانه را به راحتی بپردازند. این افزایش قیمت‌ها به‌ویژه در شهرهای بزرگ مثل تهران وضعیت را بحرانی‌تر کرده و مستأجران را مجبور کرده که حتی به گزینه‌های غیرمرسوم مانند اجاره خانه‌های کوچکتر یا اشتراک‌گذاری فضای زندگی روی بیاورند. به نظر می‌رسد که اگر دولت تدابیری برای کنترل قیمت‌ها نداشته باشد، بحران اجاره به یکی از معضلات بزرگ اجتماعی تبدیل خواهد شد.

مشکلات قانونی و معضلات پیش‌فروش

یکی دیگر از دلایل اصلی عدم رونق در بازار مسکن، مشکلات قانونی پیش‌فروش و عدم شفافیت در معاملات است. بسیاری از مردم برای خرید خانه‌های در حال ساخت به سراغ قراردادهای پیش‌فروش می‌روند، اما نبود نظارت و قوانین روشن باعث شده که این قراردادها به‌راحتی مورد سوءاستفاده قرار گیرند. این قراردادهای پنهانی که بین خریداران و سازندگان انجام می‌شود، نه تنها به ضرر خریداران بلکه به ضرر کل بازار است، چرا که باعث کاهش تولید مسکن و کاهش رقابت سالم در این صنعت می‌شود.

نقش بانک‌ها در تسهیل شرایط خرید خانه

یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کند، اعطای تسهیلات مناسب به مستأجران و خریداران خانه است. بانک‌ها نقش بسیار مهمی در این زمینه دارند، اما تاکنون به طور موثر در این زمینه عمل نکرده‌اند. تسهیلات بانکی که در حال حاضر برای خرید خانه ارائه می‌شود، به حدی محدود است که اکثریت مردم حتی قادر به استفاده از آن نیستند. اگر دولت و بانک‌ها بخواهند به مسأله مسکن رسیدگی کنند، باید فرصت‌های بیشتری برای دریافت وام و تسهیلات مسکن در اختیار اقشار متوسط و کم‌درآمد قرار دهند.

جمع‌بندی: بازار مسکن به کجا می‌ره؟

• نه مردم توان خرید دارن، نه انگیزه‌ای برای اجاره هست

• قیمت‌ها واقعی نیست و آگهی‌های اینترنتی گمراه‌کننده‌ان

• بانک‌ها باید جدی وارد ماجرا بشن و تسهیلات واقعی بدن

• اطلاعات معاملات باید شفاف و دقیق ثبت بشه

• قانون‌گذاری باید اجرا بشه، نه فقط تصویب روی کاغذ

با ادامه این شرایط، به نظر می‌رسه اگر اتفاق خاصی نیفته، بازار مسکن همچنان در رکود، بی‌اعتمادی و سردرگمی باقی می‌مونه. مسئولان باید جدی‌تر وارد عمل بشن، چون خونه‌دار شدن مردم، به یه رویا تبدیل شده…

رکود، اجاره‌های نجومی و قراردادهای پنهانی؛ مسکن همچنان در بن‌بست!

اجاره خانه در محله جمالزاده تهران 

خانواده‌ها صاحب زمین رایگان